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热点研究 9月新闻精选-w88优德

来源:w88优德App   发布时间:2020-10-23 12:07:42

由于国庆假期,我们的这一期新闻精选发布时,9月已经过去了将近10天。因此,为了使本文更具有时效性和可读性,我们在本期的新闻精选里加入了2条在10月发生的新闻。

我们实际上最关注的动态,当然还是在当前新冠病例数不断上升的情况下,英国会否出现二次封锁。按照目前已经透露的信息来看,我们认为政府应该会尽力避免如同3-5月间的封锁强度,而是在控制疫情和经济恢复两者之间选取较为折中的办法。当然,最终的方案还要看预计于本月12日公布的新计划,但基于过往一月已经发生的房地产界事件,我们可以一窥近期英国市场的趋势以及再次封锁可能带来的影响。

本次我们挑选了住宅地产4条新闻,商业地产市场3条新闻进行评论。

住宅市场新闻及评论

9月10日:近4分之一房东因新冠遭受租金损失

英国住宅租赁业最大的社会组织NRLA通过政府的民意调查平台YouGov进行了一项关于住宅出租经营者的调查,来观测当前个人出租行业的从业者在疫情中表现如何。根据这项调查的结果,有22%的运营者已经由于新冠而损失了租金,其中有19%损失小于一半,3%损失超过一半租金。

评论:由于这是根据YouGov的问卷发放方式进行的线上调查,因此这次调查只涉及到个人出租者,不涉及长租公寓运营商(即企业房东)。从调查结果来看,受影响的房东和交不起租金的租客之间的数字(均源于YouGov的调查)非常相似,但关于租客交租预期的调查开始于4月,预期时间仅到7月,而受影响的房东的统计截止于9月,由此可见,在2个月间租客们的经济状况并未明显好转。

当然,也不排除租客即便有钱交租,也由于租客保护条例的存在而暂时不交。由于这一调查为点明“loss”究竟是无法收回的租金还是被延迟交付的租金,这一可能是存在的。但无论如何,个人房东们的收入由于此次疫情而大幅减少是不争的事实。

这一事实导致的最直接后果当然就是一部分房东因为房租收入的降低而离开这个市场。根据NRLA的统计,有这种意向的房东比例约为9%。这部分退出的房东所造成的供给短缺几乎可以看作是即时的,因为他们退出时不可能会考虑租客是否有能力购买自住房,因此他们的退市将造成租房需求的立刻上升。

9月29日:超六成保守党成员反对规划改制提议

英国政府在前段时间推出了以促进住宅开发和提高建筑效率为目的的规划系统改革,但这一举措却并未得到党内多数成员的认可;而不认可的成员也并非是质疑其是否真能提高开发效率,主要的反对基础是这一举措并不能令规划流程更加民主,但“增加民主性”又确实是这次规划改革声称将能体现的优点之一。

评论:在我们看来,党内反对的声音集中在规划系统的民主性,其实是有些过于理想化的行为。从古罗马到新英格兰,历史展现给我们的常常是民主无法最大化效率,相反效率与专制总结伴而行。当然,议员们的行为不是我们关注的重点,本新闻之所以被挑选出来,主要还是要传达一个情况,即现行的改制未必能够如预期的那样进行,对于房地产开发的改革可能仍有变数。

9月30日:PDR开发需满足最小住宅标准

根据住房部大臣Robert Jenrick的说法,这一政策主要针对的是那些滥用了PDR权利,从而跳过了许多本来应该遵守的规定的开发商。

评论:也许很多人在看到这一新闻时反而惊讶的原来PDR在此之前是不需要遵守最小面积标准的(顺带一提,最小面积标准为含浴室的一房公寓不低于37平米)。实际上,我们认为这的确是PDR的一个弊病,也的确有部分开发商曾经利用此开发出了被称为“沙丁鱼罐头”的超小套间楼盘,并引发了强烈的谴责——只不过这种谴责更多地指向了允许这种开发的当地议会。

现在,政府的改制杜绝了这种现象的发生,同时也透露出了能够承接上文“改革可能仍有变数”这一论调的一种答案:加强PDR的作用仍然是核心。

加强PDR的作用,也就是弱化当地政府(Local Authority,并非整个规划系统)对于开发的限制,而如果要进一步推广PDR的作用,令其在未来的住宅开发中更加普遍,先对其“查漏补缺”一番,修复一些政策存在的漏洞是非常必要的。

因此,政府细化PDR的行为,可以看作是要进一步推广PDR的前奏。又由于这一做法(指推广PDR)同时也是8月份规划系统改制中多次提到过的加速住宅供给的手段,所以此次规划改革,如果真的因为反对而不得不再次删改的话,PDR的作用应该会作为尽可能保留的核心部分之一。PDR同时也能够体现出一定的“还政于民”做派,不属于当前对改制主要反对点所在,因此这种做法应该也是比较安全的。

10月6日:政府将为首次购房者小额首付背书

在一次讲话中,英国首相鲍里斯约翰逊表示政府将为一些能够供得起房,却由于无法凑足首付而因此没有住房的人群提供担保,令他们能够以过去市场上有过的最低首付额度5%的首付购房。据鲍里斯的说法,这一政策将惠及200万英国民众。

评论:这一政策应该是近两个月来最重要的一条住房市场的变动,只不过对于住房的影响不是直接的,而是通过贷款市场间接增加住房市场的需求。实际上,这一做法牵涉到的情况很多,我们预计会在本月内为这一政策单独或者与相关政策一起专门撰文解读,且由于篇幅原因,此处我们暂且只说一些较为明显的重点。、

第一个重点就是这一政策其实不是在解决英国的住房问题。这么说看起来非常奇怪——这不是为了让更多的人能够贷款吗?怎么说不是在解决住房问题呢?

我们首先还得回看英国的住房问题究竟是什么。众所周知英国各大媒体、社会组织、民间智库常说的英国住房问题(Housing Crisis)主要在于两点,一是房子不够,即供小于求的问题;二是房子买不起,即可负担性问题(这一问题是相对的)。

那么,鲍里斯宣布的政府背书政策,解决了哪种问题呢?很明显,供小于求的问题是没有得到解决的,因为这一政策并未刺激供给。可负担性呢?从借贷难到借贷易,似乎确实是一定程度上解决了,但我们不要忘记,鲍里斯的说法是让200万“有能力还贷”,但是却“没能力首付”的人群获益。只有还贷能力的人群能不能算负担不起房价的群体先不讨论,此处实际上加强的是买房的速率。因为对于有能力还贷的人来说,凑齐首付只是时间问题——只要当成现在已经在买房而向储蓄账户“还贷”就可以了,所以可负担性并没有减弱,只能说时间提前了。

读到这里,相信部分读者能意会到另一个问题:如果这些人只是没钱给首付,需要政府来帮助吗?要知道,政府背书,其实不是把风险转移到某一个严肃冷峻的办事机构,而是分发给了纳税人,因为他们才是政府背书财力的来源。因此这一政策究竟是否能收到欢迎,或者更进一步,真能让银行愿意贷款(政府可以帮忙,但仍然没法强制银行必须贷款),实际上并没有表面上看来诱人。

下面进入商业市场部分。

商业市场新闻及评论

9月3日:学生公寓行业开始启用灵活租赁模式

学生公寓运营商们已经开始广泛应用更灵活的租赁模式。相比于传统的按学年收费,目前许多运营商开始按照学期收费,并且在租赁条约中加入了如学生无法返校或者学生需要在公寓内隔离等事件发生后的处理条款和协商程序。

评论:新冠疫情迫使行业通过提升灵活性来“预支”未来的确定性。除了学生公寓之外,目前的写字楼等其他商业地产运营者也在想方设法提升产品的灵活度,以通过尽量完备的签约制度来保证一部分的现金流,这应该是当前这个不确定性异常强大的时期的必要改革。

学生来上课就要有地方住,这是确定的事实;不确定的部分在于不知道到底来不来上课。因此在这种新的行业痛点下,将协议分化,提供多一套不来上课,甚至多两套(比如来了但是还是无法上课)的解决办法,就是在新冠期间,以租金收入为核心的商业地产运营者们需要考虑的新思路。值得一提的是,学生公寓在率先提出这种解决方案之后,行业的韧性预期也能得到加强,从而有理由让资金在市场风险降低后加大投入。

9月3日:商店空置率已经达到6年高点

这一数据来源为统计机构Springboard,该机构为这一类别数据的权威来源之一。根据Springboard的统计,在2020年8月,商店空置率达到了自2014年以来的新高,为10.8%,其中伦敦地区空置情况最为严重。

评论:这条新闻看起来是一则负面消息,但实际上未必如此。英国商店空置率达到了2014年以来最高水平,而不是历史最高水平,说明新冠疫情对于零售的影响不是史无前例的。但新冠疫情的应对措施——全境封锁,却是在21世纪以来所有大流行病的应对措施中所没有出现过的,理论上对于商店的冲击也是最大的。

因此,在采取了这样的措施之后,英国商店的空置率都还只是2014年以来的新高,一方面说明了英国零售业当前实际上并未达到某些媒体所说的“至暗时刻”(以空置率来说,2014就比现在更暗),另一方面也说明导致商店空置高,或者说商业萎靡的因素也未必一定会是新冠这样的流行病,因为在2014年时没有这样的流行病。

实际上,在2014年,英国经济与其他主要发达国家类似,也处于2008年金融危机后大萧条时期的恢复期中,因此这一时期的零售业低迷更可能是源于人们的消费能力和消费欲望不强,消费能力下降也是当前新冠疫情可能造成的问题;但由于长期被迫以居家生活为重心,人们消费欲望却可能因为这样的生活模式而上升。

除此之外,我们还应看到,虽然现在的零售业表现看起来非常差,但在未来不会因为这次危机而一蹶不振;个体可能消失,行业不会消亡。正如从空置情况更差的2014年之后,英国都能一直走到新冠疫情前,零售业也没有因此消失一样,新冠疫情后行业恢复仍能够重新开始。

10月2日:各行业的复工计划大致抵触政府态度

英国政府呼吁人们在家工作的行为并没有阻挡各行业恢复办公室办公的脚步。Property Week对原本已经计划回到办公室工作的人群进行了一项调查,发现目前由于政府在复工态度(由鼓励转为反对,如同车辆行驶掉头一般,因此叫U-turn)上的变化仅仅令29.2%的人放弃了回到办公室的想法。

评论:超过70%的人在政府呼吁回到家中办公后仍然没有遵循,一方面可能来自于自身的体验(比如在家工作效率过低导致工作累积),一方面也可能来自雇主的要求。但无论哪种原因,我们认为强烈的回到办公室工作的需求都反映出了居家工作某些固有且普遍的问题(最可能是效率问题),以及办公室中固有的对于工作者来说的优势(比如交流和协作的优势,主要也归于效率)。

因此,这种行为最终支持了过往的关于办公室的观点——对于工作者或者统筹工作者的集团来说,写字楼的必要性并不会因为新冠而丧失。

小结:从新闻看二次封锁的影响

如果只从上述新闻来说,我们主要能够看出来,在过去的封锁中带来的人们支付能力的影响(以租金支付水平作为参照)是较长的;一些商业地产运营商已经开始采用更灵活的经营方式应对疫情;封锁对于零售业的影响很严重,但目前零售业并没有因为封锁而经历一个未曾有过的灾难;封锁时采用的居家工作方式也不能代替写字楼工作,且可能会随着时间的推移逐步减弱其在工作人群中的普适性。

因此,假如二次封锁,对于租赁业来说(不论是住宅还是商业),都会是租金收入的进一步打压,这种打压体现在租客保护条例和租客租金收入减弱的双重作用。

对于更灵活的商业地产和受创不如想象严重的零售业,二次封锁的冲击估计会小于上一轮封锁。

对于居家工作和写字楼的利用,二次封锁如果不是强制要求居家,则办公人群自发的回归应该会持续下去。

参考来源

Property Week (2020) Shop vacancy rates are at a six-year high

Property Week (2020) Industry’s return to work plans largely unaffected by government U-turn

Property Week (2020) New homes delivered through PDR must meet space standards

NRLA (2020) Almost a quarter of landlords surveyed lose rent due to Covid-19

Telegraph (2020) Boris Johnson promises 95pc mortgages for first-time buyers – here's how it would work

YouGov (2020) COVID-19: Quarter of tenants aren't confident they can pay rent over the next three months

The Guardian (2014) Shop vacancy rates fall in UK but regions vary wildly

The Guardian (2018) As small as 13 sq metres: are these the worst new flats in Britain?